こんばんは。
高度成長期に建設された建物が老朽化して建替えを検討したり、所有していた土地が再開発計画にかかったりして相談を受けることがあります。
今回は数年前に相談を受けて、プロジェクトの初期から関わらせて頂いた案件を例に
私（税理士）が考えたことを掻い摘まんでお話したいと思います。
【概要】
・お客さんの土地に、建設会社が賃貸ビルを建てたいという話が持ち上がった。
・地権者は複数人
［考えたこと］
・収益性はあるのか
→大規模な計画だったのでそれに見合う収益はあがるのか
・建物の所有者を誰にするか
→地権者が建物の所有者になるのか、第三者（建設会社）との共有にするのか、持分はどうするのか
・受けられる特例の選定
→不動産の所在地、建物の契約の内容により受けられる特例が異なるので、そのタックスプランニング
・賃貸内容確定後のタックスプランニング
→見込み賃料と確定賃料では異なることがあるため、実際の賃料が確定したら譲渡所得と今後の不動産所得を加味してタックスプランニングを行った。今回は地権者のうち1名が比較的早い段階で交換特例を受けた場合と受けなかった場合で、納税額の逆転があったので、その地権者については特例を受けなかった。
大規模なプロジェクトでは当然ですが税理士以外にも多くの方が関わります。今回はそれぞれの専門家が協力して素晴らしい物件が完成しました。ただ、計画の初期段階で、物件所有者の収益性とタックスプランニングは最重要事項のひとつで税理士の重要な役割だと思います。
初年度の納税額を抑えるために交換特例等を適用しがちですが、その後の不動産所得を考慮するとどちらが良いかはケースバイケースです。
可能であれば、計画の初期段階から税理士に相談して欲しいと思います。
最後に、今回は直接関係ありませんが、措置法37網の5①二（既成市街地等内の中高層の買換え特例）の表です。
我が町、成田市が入っていません。
こういうのを提言するのが政治力だと思うのです。
ではまた。
※ 納税者の了承を得て記載しています。
